Immobilier : ce qui change en 2022 pour les propriétaires et les locataires

De nombreux changements sont à prévoir dès le 1er janvier 2022 pour le secteur immobilier. Travaux, construction, imposition: voici tout ce qui change en 2022.

Nouvelle année, nouvelles règles. En 2022, plusieurs lignes bougent pour le secteur immobilier. Voici les grands changements qui entrent en vigueur au 1er janvier 2022. Rénovation, construction, location... Découvrez toutes les nouvelles mesures applicables.

Les mesures liées au climat

Nouvelles normes de construction, audit énergétique en cas de vente, interdiction de louer des passoires thermiques, gel des loyers... le gouvernement accélère pour atteindre son objectif de neutralité carbonne d'ici 2050. Et en 2022 de nombreuses mesures vont dans le sens de l'amélioration de la performance énergétique des logements, neufs ou anciens.

Entrée en vigueur de la RE 2020

Dès le 1er janvier 2022, la RE2020 sera effective. Cette nouvelle réglementation environnementale concerne les bâtiments neufs (maisons individuelles et biens collectifs) et remplace la RT2012. "Elle s'appliquera aux maisons individuelles et logements collectifs pour lesquels le permis de construire est déposé à partir du 1er janvier 2022 et aux bâtiments de bureau et d'enseignement pour lesquels le permis de construire est déposé à partir du 1er juillet 2022", précise le ministère de la Transition écologique qui rappelle ses principaux objectifs qui concernent la décarbonisation de l'énergie, la diminution de l'impact carbone de la construction des bâtiments et enfin le fait d'apporter un meilleur confort aux habitants en cas de fortes chaleurs.

Ces nouvelles normes de construction doivent permettre d'améliorer la performance énergétique des bâtiments neufs et le bilan carbone à la construction, alors que le gouvernement s'attelle à la rénovation du parc ancien, avec des aides et des contraintes pour les propriétaires.

Audit énergétique obligatoire pour certaines ventes

Les propriétaires de passoires thermiques, ces biens immobiliers notés de F à G au titre du diagnostic de performance énergétique (DPE), devront obligatoirement présenter un audit énergétique en cas de vente.

La mesure devait entrer en vigueur au 1er janvier, mais elle a été repoussée au 1er septembre 2022 afin de laisser plus de temps aux professionnels pour se préparer à cette nouveauté.

Les particuliers ne pourront plus, dès le 1er janvier 2022, installer des chaudières au fioul neuves. "Plus précisément, la mesure d’interdiction concernera les systèmes de chauffage utilisant à titre principal un combustible dont les émissions de CO2 sont supérieures au seuil de 250 gCO2eq / kWh PCI, visant non seulement les chaudières fonctionnant au fioul mais aussi celles fonctionnant au charbon", indique le ministère de la Transition écologique.

"France Rénov' est le nouveau nom du service public de la rénovation de l'habitat piloté par l’Anah", explique le gouvernement dans un communiqué. Les "espaces Conseil FAIRE et Points rénovation information service de l'Anah (PRIS)" changent de noms et deviennent "Espaces Conseil France Rénov" au 1er janvier. France Rénov' doit délivrer des conseils et des informations aux particuliers qui souhaitent rénover leur logement.

Dès le 1er janvier 2022, les bureaux ou commerces de plus de 1.000m² devront déclarer leur consommation d'énergie. Les entreprises pourront faire leur déclaration sur la plateforme Opérat (Observatoire de la performance énergétique de la rénovation et des actions du tertiaire) de l'Ademe. "Éco Énergie Tertiaire est une obligation réglementaire qui impose une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire (surface de 1.000 m² ou plus) afin de lutter contre le changement climatique", note le ministère de la Transition écologique.

Les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus augmenter leur loyer. La mesure prévue par la loi climat et résilience interdit en effet toute augmentation de loyer pour les biens notés F et G dès le 25 août 2022.

Le dépôt de permis de construire en ligne

Dès le début de l'année 2022, les particuliers et les professionnels pourront déposer leur demande de permis de construire ou demande d'autorisation de modification d'urbanisme en ligne. Une petite révolution, puisque les usagers n'auront donc plus à se rendre en mairie pour déposer leur dossier.

Cette mesure permet de simplifier les démarches et de moderniser et de rendre plus accessibles les services publics. Cette mesure concerne permis de construire, permis d'aménager, de démolir, les déclarations préalables de travaux, les extensions, les ravalements et autres travaux.

Les mesures liées au crédit immobilier

Les recommandations du Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) deviennent des règles obligatoires pour les banques au 1er janvier. Pour les emprunteurs cela se traduit par un resserrement des conditions d'octroi des prêts immobiliers, notamment sur :

Les banques ne pourront plus déroger à ces règles sous peine d'être sanctionnées. Mais elles auront cependant le droit de ne pas les respecter pour 20% de leur production trimestrielle. Sur cette part, 80% de cette flexibilité sera réservée aux acquéreurs de leur résidence principale. Pour les 20% restants, les banques feront ce qu'elles veulent.

Le bon conseil pour demander un prêt immobilier en 2022 est donc de bien calculer sa capacité d'emprunt maximale et d'éviter de dépasser ces limites.

Depuis l'annonce de l'entrée en vigueur prochaine de ces nouvelles règles, selon un bilan du HCSF publié en septembre 2021, la part de la production non-conforme a beaucoup diminué passant de 48,3% au premier trimestre 2020 à 20,9% en juillet 2021, pourcentage prenant en compte la marge dérogatoire de 20% qui elle aussi a évolué depuis début 2020. Signe que les recommandations, désormais inscrites dans le marbre, sont déjà largement suivies par les banques.

La part des crédits dépassant le taux d'endettement recommandé de 35% est d'ailleurs passée de 29% au premier trimestre 2020 à 17% en juillet 2021. La part des crédits avec un taux d'effort maximum de 35% a elle progressé sur cette période de 9% à 14,4%. Le même rééquilibrage s'observe concernant les durées maximales avec une diminution nette des crédits immobiliers d'une durée supérieure à 25 ans.

Les changements liés aux impôts

Les impôts locaux n'échappent pas aux traditionnelles nouveautés du début d'année. Au menu pour le nouvel an, la disparition de la taxe d'habitation pour les plus aisés et une hausse de la taxe foncière.

La réforme sur la taxe d'habitation

Alors que près de 80% des Français ont vu disparaître totalement leur taxe d'habitation dans le cadre de la réforme portée par Emmanuel Macron, ceux qui n'en avaient pas encore profité (les 20% de ménages les plus aisés) pourront bénéficier d'une exonération de 65% en 2022 (avant une suppression totale en 2023).

L'effet inflation sur la taxe foncière

Alors que la taxe foncière est calculée à partir de la valeur cadastrale d'un bien immobilier, chaque année celle-ci est revalorisée en fonction d'un "coefficient de revalorisation forfaitaire" qui est fixé dans le cadre de la loi de finances. Selon les premières estimations de l'Insee publiées fin novembre, l'IPCH a augmenté de 3,4% sur un an en novembre 2021. Cela signifie que les valeurs locatives vont progresser de 3,4% en 2022 et donc votre taxe foncière d'autant a priori.

Le retour de l'inflation a également un impact sur les loyers puisque l'évolution de ces derniers en cours de bail sont calculés en fonction de l'évolution des prix à la consommation. La revalorisation des loyers est en effet liée à l'inflation par le biais de l'indice de référence des loyers (ou IRL).

Le dispositif Louer Abordable

Le dispositif Louer Abordable est prolongé jusqu'au 31 décembre 2024. Ce dernier incite les propriétaires de logement loués non meublés à baisser leur loyer en dessous des prix du marché en échange d'un avantage fiscal. Par exemple, pour un logement loué 15% en dessous des prix du marché, le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôts du même ordre. Et si le propriétaire loue 30% en dessous des prix du marché, la réduction serait de 35%. Ce qui peut représenter un gain compris entre un mois et demi et deux mois de loyer en net selon une estimation de la ministre du logement Emmanuelle Wargon lors de son passage sur BFM Business. Autre condition à remplir, signer une convention de six ans avec l'Anah.

Les tarifs des syndics

Vers plus de transparence sur les tarifs de syndics de copropriété? Dès le 1er janvier 2022, les syndics professionnels seront dans l'obligation de présenter aux copropriétaires une fiche d'information sur les prestations et le prix qu'ils proposent. Le contenu de cette note descriptive est encadré par la loi (arrêté du 30 juillet 2021).

Bon à savoir :Les tarifs de vente du gaz n'augmenteront pas au 1er janvier 2022 et ce, jusqu'au 30 juin 2022.

Modification du système de cautionnement

Pour les propriétaires et les locataires, le passage à la nouvelle année marque le coup d'envoi du changement du système de cautionnement.

L'ordonnance du 15 septembre 2021 prévoit en effet quelques modifications du Code civil, la dématérialisation des actes et la suppression de la mention obligatoire qui était source de litiges. Les cautions peuvent par ailleurs désormais contester la dette.

Ce qui pourrait changer courant 2022

La résiliation infra-annuelle de l'assurance emprunteur, adoptée par l'Assemblée nationale en novembre et soutenue par Bruno Le Maire, pourrait entrer en vigueur avant la fin du quinquennat. Cette mesure, qui doit encore être étudiée par le Sénat, permettrait aux emprunteurs de changer d'assurance à tout moment au cours de la détention du crédit immobilier.

Actuellement, les emprunteurs ne peuvent changer d'assurance quand ils le souhaitent lors de la première année de contrat puis une fois par an, à date d'anniversaire et avec un délai de prévenance de 15 jours. Autre mesure liée à l'assurance de crédit immobilier qui pourrait passer en 2022, la fin du questionnaire de santé lors d'une demande d'assurance emprunteur.

Ce qui changera en 2023

Certains changements prévus en 2023 peuvent déjà intéresser les propriétaires bailleurs ou les investisseurs.

Interdiction de louer les biens les plus énergivores

Les critères de décence pour les locations évolueront dès le 1er janvier 2023 et les pires passoires thermiques ne pourront plus être louées. Ainsi, les propriétaires de biens qui dépasseraient le seuil de consommation d'énergie de 450 kWh/m2 ne pourront plus mettre en location sauf s'ils réalisent des travaux de rénovation énergétique. Bon à savoir : la mesure ne concerne que les nouveaux contrats signés au 1er janvier 2023.

Le Pinel +

Le dispositif Pinel ne change pas en 2022 et reste en vigueur jusqu'en 2024. En revanche, dès 2023 certains changements sont à prévoir. Ces changements concernent les barèmes de défiscalisations qui seront progressivement rognés, passant par exemple de 18% pour un investissement de 9 ans en 2022 à 15% pour un investissement de la même durée en 2023. Autre changement, la création d'un "Pinel+" en 2023 qui conservera les mêmes avantages que le premier avec toutefois quelques modifications puisqu'il ne sera accessible qu'aux logements respectant la RE2020 et disposant de certains critères précis de surface ou de prestations, notamment un accès à l'extérieur.