Comment calculer le montant d’une plus-value immobilière ?

Le calcul du prix de cessionLes charges à ajouterLes frais à déduire

Le calcul du prix d’acquisitionLes frais d’achatLes frais de transmission à titre gratuitLes travaux

Les simulateurs de calcul de plus-value immobilière

Plus-values immobilières : un calcul plus compliqué qu’il n’y paraît

De prime abord, calculer la plus-value réalisée à la vente d’un logement semble simple. Il suffit de faire une soustraction on ne peut plus basique, à savoir : prix de vente – prix d’achat initial.

Mais dans les faits, ce calcul élémentaire ne permet pas à un vendeur de connaître précisément sa plus-value (ou moins-value le cas échéant). En effet, s’il procède de la sorte, le vendeur écarte tous les frais suscités par la transaction, comme les frais d’agence immobilière s’il a fait appel aux services d’un professionnel pour trouver un acheteur ou encore les honoraires du notaire. De même, un calcul aussi simple n’intègre pas les éventuels travaux financés par le vendeur dans l’équation.

Il est donc nécessaire de bien déterminer le prix de vente ou prix de cession ainsi que le prix d’acquisition initial avant de se lancer dans un calcul de plus-value immobilière.

A savoir : le résultat de cette opération est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux si le logement vendu n’est pas la résidence principale du propriétaire. La plus-value immobilière encaissée à la revente de la résidence principale bénéficie d’une exonération fiscale complète. A l’inverse, toute plus-value tirée de la vente d’un investissement locatif, d’une résidence secondaire et d’une maison ou d’un appartement reçu en héritage ou en donation est imposable.

Pour aller plus loin, notre article sur la fiscalité des plus-values immobilières

Calcul du prix de vente ou prix de cession

Le prix de départ

Pour ne pas se tromper, il faut s’appuyer sur le prix réel de vente tel qu’indiqué sur l’acte authentique signé devant le notaire.

Les charges et indemnités payées par l’acquéreur à ajouter au prix de vente

Les impôts sur l’achat immobilier

Le prix de vente retenu pour déterminer la plus-value est rehaussé par la taxe de publicité foncière ou le droit d’enregistrement prélevé à l’occasion de la transaction. C’est ce que l’on appelle les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent désignés à tort comme des frais de notaire. En réalité, il s’agit d’impôts recouvrés par différentes instances publiques, à savoir :

– Les départements qui perçoivent la taxe de publicité foncière ou les droits d’enregistrement (taux maximum appliqué dans 96 départements en 2017 : 4,50% du prix de vente)– Les communes ou fonds départementaux de péréquation qui récupèrent 1,20% du prix (taxe additionnelle aux droits d’enregistrement)– L’Etat qui prélève 2,37% des sommes encaissées par les départements au titre du recouvrement de l’impôt.

Pour l’achat d’un logement ancien, les DMTO représentent jusqu’à 5,81% du prix. Autrement dit, le prix de vente de départ est augmenté de presque 6%.

Les dépenses à la charge de l’acheteur

Outre la fiscalité, l’acheteur peut également supporter des charges supplémentaires convenues dans l’acte authentique de vente. Si tel est le cas, le coût de ces charges s’ajoute au prix de vente retenu pour calculer la plus-value. Seules les dépenses imposées à l’acheteur dans l’acte authentique sont à prendre en compte.

Selon l’article 683 du Code général des impôts, « toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit » sont visées. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Impôts) pointe précisément les dépenses suivantes :

– Les remboursements mis à la charge des acquéreurs (une partie de la taxe foncière ou de la taxe d’habitation pour une vente en cours d’année par exemple)– Le coût de la construction d’un mur séparateur imposée dans le cadre de la vente– Le coût lié à une clause d’indexation du prix de vente consentie en contrepartie d’un règlement partiellement différé*– L’indemnité d’éviction versée au locataire quand l’acquéreur s’occupe de le « déloger » pour le compte du vendeur.

La TVA et les frais à déduire du prix de vente

La TVA

Au moment d’acheter un logement neuf présenté sur plans, comme un appartement en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement), l’acquéreur est soumis à la TVA. La taxe sur la valeur ajoutée ne correspondant pas à un élément du prix réel du bien immobilier, elle est à déduire du prix de cession.

A noter : dans cette configuration, l’acquéreur soumis à la TVA paie des frais d’acquisition (DMTO) réduits de 0,71% seulement.

La TVA est intégralement déduite du prix de cession dès lors que le logement est cédé plus de cinq ans après son acquisition. En cas de revente plus rapide, celle-ci reste soumise à la TVA et le propriétaire doit procéder à une régularisation : il reverse la TVA prélevée à l’occasion de la revente à l’Etat après déduction de celle acquittée au moment de l’achat initial.

Exemple

Un particulier achète un appartement neuf sur plans et paie à cette occasion 25.000 euros de TVA. Il revend quatre ans plus tard et cette transaction génère une TVA de 35.000 euros. Le particulier devra alors reverser 10.000 euros de TVA à l’Etat (35.000 – 25.000) et déduire ce montant du prix de cession.

S’il avait revendu son appartement au bout de six ans, il n’aurait rien eu à payer à ce titre et aurait pu déduire 35.000 euros du prix de vente.

Important : seuls les logements achetés sur plans et revendus dans un délai de cinq ans sont concernés. Les propriétaires de logements anciens ou de maisons qu’ils ont fait construire n’ont pas à se soucier de la TVA.

Les frais supportés par le vendeur

Certains frais d’acquisition payés par le vendeur doivent être déduits du prix de vente final retenu pour déterminer la plus-value. Le Code général des impôts (article 41 duovicies H) liste précisément et limitativement les dépenses suivantes :

– Les frais d’agence immobilière, lorsque le vendeur confie un mandat de vente à un professionnel– Les frais liés aux diagnostics exigés par la loi pour vendre le logement– Les indemnités d’éviction versées par le vendeur à un locataire installé dans le logement– Les honoraires d’un architecte sollicité pour obtenir un permis de construire– Les frais de mainlevée d’hypothèque (acte notarié libérant le bien immobilier de toute hypothèque).

La déduction de ces frais n’est admise que si le vendeur peut justifier les montants avancés sur demande de l’administration fiscale.

Calcul du prix d’acquisition initial

Le prix de départ

Dès lors que le bien a été initialement acheté par son propriétaire (et non pas reçu en héritage par exemple), le prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value à la revente correspond à celui inscrit dans l’acte authentique de vente.

Si le logement a été acquis à titre gratuit, dans le cadre d’une succession ou d’une donation par exemple, il faut s’appuyer sur la valeur vénale retenue pour calculer les droits de succession ou de donation (droits de mutation à titre gratuit).

Ce prix de départ est ensuite augmenté des frais d’achat ou de succession/donation et des éventuels travaux réalisés entre l’acquisition initiale et la revente du bien.

Les frais d’achat

Pour déterminer les frais d’acquisition, le propriétaire peut utiliser deux méthodes. Il peut s’appuyer sur un montant forfaitaire correspondant à 7,5% du prix d’achat. Cette méthode est acceptée indépendamment du montant réel des frais. Il est recommandé d’y recourir si le propriétaire n’est pas en mesure de justifier des frais d’acquisition réels.

Si les frais peuvent être précisément identifiés et justifiés à la demande de l’administration fiscale, il faut prendre en compte :

– Les droits d’enregistrement et la TVA le cas échéant, si celle-ci a bien été acquittée par le propriétaire– Les frais d’agence immobilière– Les honoraires du notaire.

Les frais de transmission à titre gratuit

Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, les frais d’acquisition doivent obligatoirement être pris en compte pour leur montant réel. Il s’agit :

– Des frais d’acte et de déclaration, honoraires du notaire compris– Des droits de succession ou des droits de donation (selon la situation). Seuls les droits de mutation en rapport avec le bien transmis sont pris en compte dans le cadre d’une succession.

Attention, il ne faut retenir que les dépenses effectivement supportées par l’héritier ou le donataire. Si le donateur s’acquitte lui-même des droits par exemple, ils ne sont pas comptabilisés.

Les travaux

Certains travaux réalisés entre l’acquisition initiale et la revente du bien peuvent être pris en considération pour fixer le prix d’achat à utiliser pour calculer la plus-value.

Forfait de 15%

Tout propriétaire qui revend son bien après cinq ans de détention peut majorer le prix d’acquisition de 15% en vertu des travaux. Et ce, indépendamment de la réalisation desdits travaux. « Dès lors que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux », indique le BOFiP-Impôts.

Dépenses réelles

S’il est en mesure de justifier les dépenses avancées en cas de demande du fisc, le propriétaire peut majorer le prix d’acquisition du montant des travaux effectivement réalisés dans le logement. Le Code général des impôts (article 150 VB) vise précisément à ce titre les « dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise (…) lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ».

Ainsi, les travaux suivants ne sont pas pris en compte :

– Les travaux d’entretien et de réparation, indépendamment de l’importance des réparations– Les travaux réalisés par le propriétaire lui-même– Les dépenses déjà utilisées pour générer un déficit foncier pour les propriétaires bailleurs– Les dépenses comptabilisées pour calculer le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE, ex-CIDD), celui lié à l’aide aux personnes âgées et handicapées ou celui octroyé pour la prévention des risques technologiques (PPRT)– Les travaux qui correspondent à une réparation locative (peinture, menues réparations…) ou à une charge récupérable sur le locataire. Les réparations locatives sont listées dans le décret du 26 août 1987 (voir la liste ici). Cette exclusion s’applique à tous les propriétaires, occupants et bailleurs.

A savoir : lorsque les dépenses relevant d’une réparation locative ou d’une charge récupérable sur le locataire sont rendues indispensables par la réalisation de travaux de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, elles doivent être intégrées dans le calcul de la plus-value.

Les frais de voirie, réseaux et distribution

Les frais de voirie, réseaux et distribution supportés par le propriétaire peuvent également majorer le prix d’acquisition. Et ce, « qu’ils soient ou non imposés par les collectivités territoriales ou leurs groupements », indique le BOFiP-Impôts.

Les particuliers qui font construire leur maison, dans le cadre d’une opération de lotissement notamment, peuvent être concernés.

Simulateurs de plus-value immobilières

Si le calcul n’est pas votre fort ou en cas de doute, des simulateurs de plus-values immobilières sont disponibles sur Internet. Parmi eux :

– Le simulateur de plus-value immobilières des Notaires de France– Celui des notaires de Paris – Ile-de-France– Le simulateur de l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil).

Attention toutefois, ces simulateurs ont vocation à déterminer la fiscalité pesant sur la plus-value : si vous indiquez que le logement est votre résidence principale, ils vous indiqueront simplement que la plus-value n’est pas taxable.

*Le vendeur accepte un délai pour permettre à l’acheteur de régler une partie du prix plus tard, en échange de quoi ledit prix est revalorisé en fonction de l’inflation ou de l’évolution des prix immobiliers.